Nedelja, julij 06, 2008 09:52
V zadnji številki Blogorole sem objavil kolumno o stanovanjski krizi, ki obravnava dve pomembni temi - neprofitna stanovanja in obdavčitev nepremičnin. V kolumni sem pojasnil, zakaj ste predlagani rešitvi pesek v oči in kaj je potrebno storiti, da se stanje izboljša.
Siti lačnemu ne verjame. Rast cen hrane je lani botrovala izredni seji parlamenta, 17 letno rast cene strehe nad glavo pa smo prezrli. Padanje indeksa dosegljivosti stanovanj ima najmanj dve škodljivi posledici. Mladi se odločajo za manj otrok in imajo zaradi visokih kreditov manj razpoložljivega dohodka ter ne morejo varčevati za pokoj.
Začnimo razmišljanje o stanovanjski krizi s preprosto resnico. Rast cen stanovanj je posledica preskope ponudbe. Stanovanja so draga, ker jih ni dovolj.
Tisočera domnevno (pre)nizko obdavčena prazna stanovanja so mit, obdavčitev nepremičnin pa predvolilna floskula, katere po-volilni rezultat bodo »premišljeni in zmerni« ukrepi, ki ne bodo ničesar spremenili.
Kadar davke uporabimo za prerazdeljevanje s tem priznamo poraz politik ustvarjanja. V Sloveniji takšnim politikam še nikoli nismo dali možnosti.
Zamisli o državnih neprofitnih stanovanjih ne morejo zaživeti, ker je stanovanjska kriza strukturni in ne socialni problem. Stanovanja so predraga za vse mlade, tudi tiste z najvišjimi dohodki. Posledično so predraga tudi za državo. In kjer ni, tam še vojska ne vzame.
Majho število teh stanovanj je bilo v preteklosti vir politične korupcije. Leta 1998 je v stanovanjih z neprofitno najemnino bivalo le 1,3% najemnikov iz najvišjih dohodninskih razredov. Leta 2002 je bil ta delež že trikrat višji (4%), odstotek najemnikov iz nižjih dohodninskih razredov pa je v istem obdobju upadel.
Med tistimi, ki so takšna stanovanja po znižani ceni kupovali od države so bili vidni funkcionarji tedanjih vladnih strank.
Neprofitna stanovanja niso rešitev za mlade; ampak ugodnost za politične elite.
Edina trajna rešitev je znižanje cen stanovanj. Visoke cene so posledica nizke obrestne mere, ki viša kupno moč in ne-liberalne zakonodaje, ki ovira masovno (ceneno) gradnjo.
Za podražitev posojil je poskrbel trg. Za zakonodajo pa ne more. Ta del enačbe je naša naloga. Le politika lahko birokratom odvzame možnost omejevati gradnje.
Pripravljeni smo sprejeti odločne ukrepe, ki bodo zanesljivo znižali cene stanovanj! Uvedbo urbane komasacije, ukinitev gradbenih dovoljenj za družinske hiše, množično spremembo namembnosti zemljišč (za stanovanjsko gradnjo), ukinitev monopolov nad komunalnim opremljanjem, permisivnejšo gradbeno zakonodajo, pospešen uvoz izobražene delovne sile s področja gradbeništva in hitro priznavanje njihovih diplom za potrebe nastopa na trgu dela ter reformo nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč.
Ste jih vi pripravljeni odločno podpreti?
Zanima me, kako bi ta problem rešili?
To pomeni, da se stanovanja v ožjem centru Ljubljane ali v Portorožu zaradi nje ne bodo pocenila. Ker tam trg v resnici deluje. Če se bodo bo to posledica manjšega povpraševanja. Toda center Ljubljane je (razen redkih izjem) pozidan in da bi lahko zgradil novo stavbo moraš porušiti staro.
Povsem drugačna slika pa je v okolici urbanih središč (npr. Ljubljana, Koper, Maribor, Celje, Novo mesto, itn.), kjer je na voljo navidez neomejena količina zemlje (pozidano je le 3% države, 97% je nepozidane). Tu je mogoče s politikami sproščanja zemljišč v pozidavo in liberalizacijo gradnje doseči cenena spalna naselja za mlade.
V Portorožu to žal ni mogoče. Neprimerni vizualni posegi bi lahko tudi uničili njegovo turistično privlačnost (medtem ko je v spalnih naseljih vizualna komponenta nebistvena, v krajih, kjer od turizma pridobivajo znaten income ni).
Tako da za tiste, ki bi radi živeli v Portorožu (npr. ker so tam živeli vaši starši) ta program nudi le delno rešitev (cenitev stanovanj, ker se bodo cenila vsa stanovanja).
Poceni stanovanj v Portorožu pa vam težko ponudi kdorkoli. Ker, takoj ko bo to mogoče, si bo cela Slovenija (vključno z mano) želela živeti v Portorožu.
Motijo me edino morebitne posledice dovoljenja takšne razpršene gradnje, predvsem glede zahtev za komunalno opremljenost in tudi glede prometne urejenosti in prometne varnosti same - kar bi vsekakor morala doreči tudi bodoča zakonodaja. Že danes pri nas ni normalna situacija, ker ima večina cest v državi omejitev 50 km/h ali manj (večina teh je ravno zaradi posameznih hiš ob cestah), kar povzroča celi kup nevšečnosti.
Seveda zagovarjam EDS. Če bi še lastništvo nepremičnin všteli v davčno osnovo, bi morala biti davčna stopnja ustrezno nižja kot v primeru, ko ni davka na nepremičnine.
Uvedba davka na nepremičnine bi po mojem mnenju imela dva pomembna koristna efekta:
-Lastniki nepremičnin ne bi bili davčno priviligirani v primerjavi s tistimi, ki živijo v najemniškem stanovanju (po mojem mnenju bi bilo v redu, če bi del prebivalstva živel v stanovanjih z dolgoročno najemno pogodbo, kot to funkcionira v Švici in še marsikje).
-Davek na nepremičnine bi sprostil precej stanovanj na trg; tudi tam, kjer ni mogoče graditi novih (center Ljubljane, Portorož, ...)
Torej ne obdavčiti samo stanovanj, ker za to ni nobenega opravičila, ampak vse. Recimo tudi avtomobile. Za osnovo ti lahko služi cifra, ki pade ven iz Avisovega weba: Golf, za en mesec, neomejeni kilometri: 1.375,20 EUR
Kolk je 20% od tega? :)))
Lahko mi pa seveda razložiš, zakaj bi stanovanja obdavčil, avtomobilov pa ne? Odgovor, da avto imaš, stanovanja pa ne, je sicer pričakovan, a ne šteje...
lenart, kočevje, velenje, jesenice, ptuj, lendava, pivka, kungota, velke lašče, hrastnik ... stari, đabe. manj ko jurja za kvadrat. stanvanj in bajt ko dreka.
aja, vi bi da vam mi kupmo flet v portorožu al pa centru lublane ... a ste fukjeni???
***
"Edina trajna rešitev je znižanje cen stanovanj."
vi libesralci bi znižal vrednost kapitala??? in greste na volitve - kot podmladek zaresa al kaj?
Liberalci bomo na nepremičninski trg pripeljali kapitalizem.
Prekinili bomo s praksami, ki omogočajo bajne zaslužke kot posledico umetno ustvarjenega pomanjkanja zazidljive zemlje. Ukinili bomo hiper-regulacijo in rente iz prijateljskih zvez s centralnimi planerji tega področja.
Umaknili bomo državne ovire in spodbudili ustvarjanje. Vsakemu bomo dovolili graditi. Nepremičninski trg bo postal liberalnejši.
Kot si pravilno ugotovil bomo to storili prav v okolici Ljubljane, Kopra, Maribora - torej tam, kjer so stanovanja najdražja.
Ne vem, kaj si ti predstavljaš kot "vrednost kapitala", ampak na prostem trgu ceno dobrin določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Sedanje stanje je anomalija, saj administrativno po nepotrebnem omejuje ponudbo.
Kot liberalec sem proti temu, da bi se obdavčilo lastnino. Kar si ustvaril je tvoje. Toda kaj je s tistim, kar nisi ustvaril oz. česar se ne da ustvariti?
Npr. ali sme posameznik monopolizirati vir vode in jo zaračunavati? Moje mnenje je, da sme zaračunavati le svoj poseg. Npr. čiščenje te vode. Hkrati pa mora dopustiti dostop do vode (takšne, kakršna priteče iz zemlje) vsem drugim ljudem. Da si jo lahko sami čistijo, če si to želijo.
Monopola na naravne vire ne sme biti. Tam, kjer je mora obstajati kompenzacija vsem drugim. Zato reforma nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča namesto davka na nepremičnine.
imaš X kvadratnih metrov zemljišča. vsak kvadratni centimeter tega je pozidan. kdo omejuje "ponudbo"???
v mestu imaš Y kvadratnih metrov zemljišča. Q% je zazidanega, W% je park, kjer je zidanje prepovedano. kdo omejuje ponudbo???
jaz se strinjam s tem, da se sprosti trg nepremičnin. tako bodo lahko ljubčki iz ruralije gledal marksizem na delu - "povpraševanje" bo porinilo ceno kvadratnih metrov v lj in portorožu v nebo, "ponudba" se bo pa preselila v velenje, hrastnik in žiri, kamor tudi spada.
Tržnost centra Ljubljane ne pomeni, da se v neposredni okolici Ljubljane in zraven obvoznice ter ob krakih avtoceste ne da sprostiti dovolj zemlje za še eno Ljubljano.
To se da storiti in s tem cene stanovanj v Ljubljani padejo; saj so ravno zaradi previsokih cen stanoanj v Ljubljani precenjene soc-realistične garsonjere. Mnogi bi raje živeli v spalnih naseljih v predmestju, kot v centru mesta. Vendar si jih zaradi centralnega planiranja danes ne morejo privoščiti.
Dokler nekdo tega peskovnika ne odpre za vse.
Vsaka lastnina je boniteta. Nekatere vrste lastnine trajno ohranjajo vrednost oz. se njihova vrednost dolgoročno in v povprečju povečuje (nepremičnine, delnice), druge spadajo med potrošni material, saj se iztrošijo in gredo v smeti (avtomobili). Pri lastnini prve vrste z nakupom investiramo in imamo trajno boniteto, pri lastnini druge vrste pa z nakupom plačamo boniteto za določen čas. Poleg tega so lastnine druge vrste praviloma na voljo v praktično neomejenem obsegu, lastnina prve vrste pa je precej omejena.
Če bi si vsi Slovenici zaželeli Golfa, bi ga lahko kupili s precej omejenimi sredstvi, nakup pa ne bi trajno zadovolil njihove želje, saj ima Golf omejeno življensko dobo. Če pa bi si vsi Slovenci zaželeli stanovanje v centru Ljubljane, ga ne bi mogli kupiti, ker jih preprosto ni dovolj. Tisti, ki bi do stanovanja prišli, pa bi imeli potrebo rešeno za trajno (z nekaj malega investicije v obnovo).
Sedaj pa vprašanje za anonimnega: Zakaj obdavčiti dividende in plače, lastništva stanovanja pa ne? Zakaj obdavčiti uporabo službenega avtomobila za privatne namene in ostale bonitete, ki jih nudi delodajalec, lastništva stanovanja pa ne?
****
"nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča" = "davek na nepremičnine".
****
neskladje med dohodnino in premoženjem? "odpravit"??? ja, kako pa? mamka ma 300 EUR penzije in živi v 80 kv.m. velkem fletu v centru lublane, vrednim 300.000 EUR. kaj boš "naredil"?
****
"kar si ustvaril, je tvoje" - okej, kaj pa tisto, kar si podedoval? se pravi, česar nisi ustvaril?
****
dragi, očitno nisi ne kapitalist ne lastnik, ker se s takimi odcvetelimi socialističnimi "rešitvami" ukvarjaš. nerad opominjam (pa je žal vedno znova treba): socializma pri nas ni več in ga nikol več ne bo. pika. pa če se "liberalci", "zaresovci" in slični še tako trudili.
Torej meniš, da bi bilo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča na najbolj iskanih lokacijah precej visoko, v ruraliji (ki skoraj nikogar ne zanima) bi bilo pa bolj simbolično?
Taka ureditev se mi zdi zelo smiselna, konceptualno celo boljša kot davek na nepremičnine. Kako bi pa na pravičen način določali višino nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča? Na nek način bi morali vključiti ponudbo in povpraševanje, samo ne vem kam in kako.
Zakaj sprašuješ druge? To je bila tvoja zamisel.
"in zakaj bi naredil še eno ljubljano, razen če hočeš zbiti vrednost kapitala? in to z državnim načrtovanjem"
V nasprotju s tvojimi nenavadnimi teorijami o tem, kaj je trg in kaj socializem je državno načrtovanje tisto, kar preprečuje še eno Ljubljano.
Če dovolimo zidati na večjem odstotku zemlje jo bo trg zelo hitro ustvaril - brez kakršnegakoli plana. Več konkurence na tem trgu bo pomenilo nižje cene stanovanj tam, kjer si ljudje želijo živeti.
In to hočemo.
"nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča" = "davek na nepremičnine".
Prvo obdavči razpolaganje z naravnim virom, drugo pa tisto, kar si ti tem postavil. Razlika je očitna, če si tam postaviš vilo. Po prvem plačaš enako, kot če tam stoji koliba. Po drugem pa več, ker se obdavčuje tisto, kar si ti ustvaril in ne le nadomestila za uporabo naravnih virov.
neskladje med dohodnino in premoženjem? "odpravit"??? ja, kako pa? mamka ma 300 EUR penzije in živi v 80 kv.m. velkem fletu v centru lublane, vrednim 300.000 EUR. kaj boš "naredil"?
Znižal davke.
"kar si ustvaril, je tvoje" - okej, kaj pa tisto, kar si podedoval? se pravi, česar nisi ustvaril?
Dedovanje je upoštevanje želje pokojnega in na nek način pomeni kontinuiteto njegovega razpolaganja s tem, kar je ustvaril.
Dejstvo je, da njegovega premoženja ni ustvaril nihče drug in zato tudi nimajo pravice na to lastnino.
socializma pri nas ni več in ga nikol več ne bo. pika. pa če se "liberalci", "zaresovci" in slični še tako trudili.
Socializem pri nas živi v obliki regulacije in rent iz nje. In točno to regulacijo in te rigidnosti se trudimo ukiniti oziroma odpraviti.
Ena izmed stranskih posledic je tudi ta, da tisti, ki se bolj stiskajo in bolj "šparajo naravo" pridejo bolje čez, saj nanje pride manj porabeljenih m2 zemlje na osebo. Npr. ljudje v blokih ne plačajo veliko, ker se plača le pokrovna kvadratura zemlje, ki pripada bloku in ne kvadratura stanovanj.
To se mi zdi zelo smiselno. Škoda, da nisi teh stvari pojasnil v sicer odličnem prispevku o stanovanjski krizi.
A bi bila splošna davčna olajšava pri stavbnem zeljišču kakorkoli kompatibilna z morebitno olajšavo pri dohodkih (da so najemniki v davčno enakopravnem položaju z lastniki)?
Lahko pa bi bila splošna davčna olajšava prenosljiva na lastnika najete nepremičnine (seveda skupaj z najemno pogodbo in plačanimi davki s strani lastnika nepremičnine), ki bo zato ustrezno znižal najemnino?
Meni osebno se zdi, da je v zavesti Slovencev zelo zakoreninjena dogma, da moramo vsi živeti v svoji nepremičnini (pa četudi zanjo garamo celo življenje). Zato se mi ne zdi smiselno, da se to spodbuja še z davčno politiko. Odločitev o svojem/najetem stanovanju naj bi bila davčno nevtralna.
Pri Večeru so rekli od 1.500 do 2.000 znakov. Prva verzija jih je imela 8.000.
"A bi bila splošna davčna olajšava pri stavbnem zeljišču kakorkoli kompatibilna z morebitno olajšavo pri dohodkih"
Bojim se, da je to zelo težko regulirati in da je odvisno od pogajalske pozicije akterjev na trgu in ne od odločitev politikov.
Kako pa bi ti to izpeljal?
Kako pa bi ti to izpeljal?"
Ena možna rešitev je temeljni dohodek kot nadomestilo za vse mogoče davčne olajšave, vključujoč olajšavo pri nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča.
Dividende in delnice so obdavčene samo enkrat in to takrat, ko jih dobiš oziroma prodaš (seveda le, če pri tem ustvariš dobiček). Po tvojem sklepanju bi morali ljudje, ki garajo in se odrekajo celo življenje, da si zgradijo svojo hišo dodatno kaznovani z novim davkom. Nekdo, ki pa je isti denar porabil za npr. potovanja, dobre avtomobile, ali pa ga je preprosto požrl pa bi bil ekstra davka oproščen. Mogoče se ne zavedaš, da se plača davek na vsak zidak, ki ga kupiš in na vsako uro, ki jo delavec preživi na gradbišču. Najbrž tudi nisi nikoli razmišljal, da je potrebno nepremičnino vzdrževati, če želiš da je kakor sam praviš "večna". A če bi delali take hiše z življensko dobo avtomobila potem bi bil po tvoje problem rešen?
"Neprofitna stanovanja niso rešitev za mlade; ampak ugodnost za politične elite."
LOL to lahko zapiše samo nekdo, ki nima pojma o stanovanjski politiki. Če bi imel, bi vedel, da obstajajo neprofitna in socialna neprofitna stanovanja. Neprofitna se namenjajo mladim raziskovalcem, umetnikom, mladim družinam, ki potrebujejo stanovanje, niso pa socialni problem... Do neprofitni stanovanj so torej upravičeni tudi ljudje, ki imajo mogoče nadpovprečne dohodke.
Potem pa so neprofitna socialna za ljudi z nizkimi dohodki.
In pol so še stanovanja, ki jih ima v lasti recimo državni zbor za svoje potrebe.
Zakaj je prišlo do sprememb v procentih, ne vem, ampak tudi ti ne.
Nekako tako pa itak izveni celoten prispevek: govorjenje na pamet nekoga, ki mu je vse jasno, v življenju pa s stanovanjsko problematiko ni imel niti malo stika.
V Sloveniji smo v obdobju 1998 do leta 2002 za katera sem navedel podatke poznali in ločevali dve kategoriji stanovanj. Neprofitna stanovanja in socialna stanovanja. Tvoje kategorije "socialnih neprofitnih stanovanj" pa ne.
Kot zanimivost - razmerje neprofitnih in socialnih stanovanj se je v teh letih in pod tedanjimi vladami gibalo od običajnih 8:1 pa do 20:1 v letu 2000 v korist neprofitnih stanovanj. To je tistih, ki jih je tedanja vlada podeljevala svojim preverjenim kadrom.
Navdušenje mladih Zaresovcev, LDSovcev in SDjevcev nad neprofitnimi stanovanji je tako povsem razumljivo. Tudi oni bi s popustom kupovali od države takšna trisobna stanovanja v centru Ljubljane, kot je to storil današnji predsednik Zares.
Večini slovenskih mladih pa to nič ne pomeni.
In nič ne reši.
seveda LOL ali pa je šlo za sistem točkovanj, kjer je bilo diskreciji prepuščeno zelo malo. strankarska izkaznica ni bila med kriteriji.
ampak kaj... seveda, preverjenim kadrom, prav imaš.
Ob tem čisto razumem navdušenje SDjevcev, Zaresovcev in LDSovcev nad neprofitnimi stanovanji na račun drugih davkoplačevalk in davkoplačevalcev. Še posebej tistih ogroženih in hkrati nujno potrebnih za narod iz najvišjih dohodninskih razredov. Kako gre že tisti rek iz filma: "I tata bi sine."
Zgolj v vednost: Vsak evro, ki ga fizična oseba nese na borzo, je enkrat že bil obdavčen. Prav tako je bil obdavčen denar, ki ga je fizična oseba porabila za ustanovitev podjetja. Tudi če je lastnik v svojem podjetju celo življenje delal zastonj, mora plačati davek na vsako boniteto, ki mo jo podjetje nudi (služben avto za privatne namene, dodatno pokojninsko zavarovanje, ...), četudi je to podjetje ustanovil z denarjem, od katerega je enkrat že plačal davek.
Sicer pa - kaj in kako obdavčiti je stvar dogovora. Toda, če obdavčiš samo posest določene lastnine, si konkretnega imetnika obdavčil dvakrat. Hvala lepa, dragi moji oz. kot bi zapel Kreslin: Daj mi Micka pejneze nazaj, kej jaz idem f drugi kupleraj.
Vsak evro, ki ga vložiš na borzo je bil res verjetno že enkrat prej obdavčen, če si ga npr. zaslužil s svojim delom od katerega si plačal davke. Vendar, ko neseš svoj denar iz borze plačas davek samo na dobiček, ki si ga ustvaril in ne še enkrat na glavnico, ki si jo v vložil. Npr. če vložiš 1000 evrov, ki imajo čez eno leto tržno vrednost 1100 evrov, jih prodaš plačas davek le od 100 evrov, ki si jih ustvaril.
Kot lastnik ali solastnik ali zaposlen v podjetju plačaš davek na monetarne prihodke in davek na ostale bonitete. Ne vem zakaj nočeš videti tega dejstva.
ČE UPORABLJAŠ SLUŽBENI AVTO V ZASEBNE NAMENE, PLAČAŠ DAVEK OD BONITETE! TAKA JE NAŠA ZAKONODAJA IN PIKA!
Kar se tiče vlaganja v obnovo je pa stvar formulacije zakonodaje, v kolikor bi se uvedlo davek na nepremičnine (pravzaprav je Štihov predlog z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča boljši). Tudi pri delnicah se ne plača davka od razlike med prodajno in nakupno ceno, pač pa se le-to zmanjša za en procent (oz. nekaj takega), ker BPH zaračuna določeno provizijo pri poslih. Dejanski stroški posredovanja BPH so lahko manjši, lahko pa tudi večji (majhni posli, tujina).
No, lepo....keep going, almost there.