"The low rates have sparked a massive building boom here, and with no zoning laws, homes grow faster than the weeds in Houston."

Mesto Houston izvaja zanimiv eksperiment. Meščani so na referendumu že trikrat zavrnili možnost, da bi mestni urbanizem načrtovali centralno-planski, državni planerji. Kar tri generacije meščanov, leta 48, leta 62 in leta 93 so menile, da je tovrstno urbano planiranje nepotrebno in ne vpliva na njihovo kvaliteto življenja.

Namesto državne regulacije se čisto navadni ljudje v tem mestu zanašajo na prosti trg, laisseiz faire kapitalizem in pravno državo; za razreševanje morebitnih nesporazumov pa se zatekajo k instrumentu civilnih tožb.

Houston ima nekatere elemente urbanega planiranja, vendar so ti znatno libertarnejši od drugih mest in so v resnici namenjeni le varovanju svobode vseh udeležencev. Ti predstavljajo tisto, čemur libertarci pravimo minimalna država.

Prebivalci pa namesto medsoseskih tožb, požarov, hiš, ki se jim rušijo na glave in vseh drugih katastrofičnih scenarijev (ki bi vam jih napovedali naši projektantje, urbanisti in arhitekti, če bi jih vprašali, ali se da stvari delati drugače, kot pri nas) živijo v odprtem, strpnem, cvetočem in rastočem mestu, kjer so nepremičnine dosegljive in zna ponudba ugoditi vsakršnemu povpraševanju.

Zaradi neomejevanja ponudbe uživajo določene prednosti, ki jih druga ameriška mesta ne nudijo. V Houstonu resnično obstaja izbira "za vsakogar". Kdor želi živeti v podjetniški zoni - lahko! (Se spomnite stiske mlade podjetnice, ki ni imela stanovanja in si je bivališče omislila kar v svoji pisarni v Tobačni tovarni?) Kdor želi živeti v urejenem naselju, pa se naseli v katero izmed spalnih naselij, podobnih ljubljanskim Murglam, ki so jih razvili večji investitorji in s prostovoljnimi predpisi (covenants) poskrbeli za urbanizem.

Do precej zanimive teorije o posledicah libertarizacije urbanega planiranja v Houstonu sta prišla Glaeser in Gyourko, ki sta v svoji raziskavi identificirala fantomsko količino, ki vpliva na ceno nepremičnin. Poimenovala sta jo zoning tax (o.p. urbano-birokratski davek). To je davek, ki ga na nepremičnino plača vsak kupec zaradi regulacije nepremičninskega trga.

To teorijo navidez potrjuje še en zanimiv fenomen. Houston danes ne doživlja divje rasti cen nepremičnin. Pojava nepremičninskega mehurčka v Houstonu niso zasledili v enaki meri, kot v preostanku ZDA.

Če predpostavimo, da lahko rast cen nepremičnin deloma razložimo z večjo dosegljivostjo denarja (ko imajo otroci denar imajo kramarji 'smenj), pa divje rasti, ki niža dosegljivost nepremičnin -ta je določena z razpoložljivim dohodkom in obrestnimi merami- ne moremo razložiti drugače, kot z iracionalnim vedenjem kupcev. Finančniki bi temu rekli mehurček.

Vendar pa ravno razlike med primerljivimi mesti v ZDA kažejo na to, da gre morda za druge vzroke in da je krivec za rast cen lahko tudi toga državna regulacija trga, ki ne zmore zadovoljiti povpraševanja v spremenjenih razmerah. Dosedanji recepti niso predvideli drobljenja gospodinjstev, negativnega odnosa mladih do podeželja in drugih sprememb, ki od zakonodaje zahtevajo dosti večjo fleksibilnost.

Zahodni svet se spreminja in urbanistične politike ne smejo vztrajati na starih vzorcih, ki zaradi svoje togosti ne zmorejo zadovoljiti povečanega povpraševanja.

Pred dvema letoma smo zato tedanji oblasti pisali, naj vendar že liberalizira nepremičninski trg. Stanje, ko si družina s povprečnimi dohodki ne more privoščiti enodružinske hiše na obrobju Ljubljane je nesprejemljivo. Predlagali smo jim, da razmislijo o naslednjih ukrepih -

1. Prekvalifikacija velike količine (večine) kmetijskih zemljišč v okolici urbanih središč v zazidalna,

2. obdavčitev nepremičnin ali zazidljivih zemljišč in

3. liberalizacija gradbene (in vezane) zakonodaje.

Veseli nas, da smo v nujnost prvega libertarnega ukrepa prepričali tako opozicijo, kot pozicijo. Čakamo na praktično izvedbo. Menimo pa, da bi bilo samo izvajanje enega ukrepa nezadostno in bi imelo lahko negativne posledice. Obravčitev nepremičnin in posesti je nujna, da se prepreči "sedenje na naravnih virih" kot vrsto investicije; liberalizacija gradnje pa zato, da se sproščeni profiti ne preselijo v druge cehe, ampak se dejansko znižajo cene in se okrepi ponudbo.

Cene bodo padle, ko se pojavi presežna ponudba. Če se ohrani mehanizme, ki ponudbo zavirajo, bodo cene še naprej rasle.

Slovenska politika, pa tudi stroka bi morali resno razmisliti o pozitivni izkušnji Houstona in nedavni ukinitvi gradbenih dovoljenj za enodružinske hiše na Češkem kot o primerih iz katerih se lahko česa naučijo.

Nedosegljivost družinske hiše povprečni slovenski družini namreč pomeni nič manj kot popoln propad dosedanje urbanistične, stanovanjske in socialne politike.

Nič ne more izbrisati dejstva, da imamo največje število pri starših stanujočih mladih med 18tim in 34tim letom v Evropi in da med generacijami v Sloveniji vlada "stanovanjski prepad", ki potencira trenja, ki si jih ne želimo. Ne želimo si pritiska na znižanje pokojnin in na manj zdravstvenega varstva za stare s strani mladih generacij, zato, ker le te ne morejo do svojih domov. Nobena indoktrinacija pa mladih ne bo prepričala, naj si družine ustvarjajo v polkletnih garsonjerah! Nobeno zmerjanje jih ne bo pregnalo na podeželje, še najmanj pa s strani tistih, ki stanujejo v mestih.

Politike, ki so v preteklosti propadle, ne bodo nenadoma začele delovati.

Odlašati s spremembami na nepremičninskem področju je zato neodgovorno in nedržavniško.